В наше время квартиры и дома покупают за 100% оплаты меньше половины жильцов. У большинства просто нет таких средств, чтобы взять и купить недвижимость. Около трети покупается за деньги (наличный и безналичный расчет), еще часть – в ипотеку или оформленный жилищный кредит (но, вследствие кризиса, кредитный рынок немного обмельчал, и условия кредиторов стали похуже). Есть ли альтернативы, точки соприкосновения между данными вариантами?

Жилье в рассрочку – это покупка недвижимости для проживания с последующей оплатой застройщику, владельцу квартиры или банку.

Рассрочка на жилье делится на два вида:

  1. Беспроцентная;
  2. Под определенный процент.

Рассрочки с процентной ставкой рассматривать не будем. Они мало отличаются от обычной ипотеки или жилищного кредита. Ознакомимся с рассрочкой в том понимании, в котором она содержится у потенциальных покупателей и людей в целом.

Жилье в рассрочку от застройщика или хозяина подразумевает покупку недвижимости за определенную плату. Часть ее оплачивается сразу, а остаток может погашаться:

  • ежемесячно (один раз в месяц, в установленном порядке);
  • ежеквартально (один раз в три месяца);
  • раз в полгода (два раза в год);
  • раз в год условленными платежами.

Стоимость жилья при этом неизменна и не зависит от колебания валют, ситуации на рынке недвижимости и др. Практически всегда рассрочка подразумевает откладывание платежа на несколько лет, схоже с беспроцентным кредитом, что является самым выгодным и простым вариантом для заемщика, исключая переплаты. Кроме того, для получения рассрочки не требуется длительный сбор бумаг, подтверждающий платежеспособность, возраст и др. С точки зрения кредитования, рассрочка напоминает беспроцентную ипотеку. Да, и в случае неуплаты, обычно недвижимость возвращается к первоначальному владельцу, застройщику.

Плюсы приобретения жилья в рассрочку от застройщика:

  • Беспроцентный займ, исключающий переплаты за жилье – необходимо оплатить только стоимость жилья;
  • Отсутствие необходимости сбора бумаг, наподобие ипотеки с крупным первоначальным взносом;
  • Нет требований к кредитной истории;
  • Отсутствует обязательное страхование жизни и здоровья, или самой недвижимости;
  • Возможность жить в покупаемом объекте уже после внесения первоначального взноса.

 

Минусы рассрочки:

  • Короткий срок рассрочки, обычно не превышающий пяти лет. В итоге заемщику необходимо выплачивать или откладывать для выплаты огромную сумму ежемесячно, требуется высокий доход;
  • Высокий первоначальный взнос, обычно в пределах 30-70% от стоимости недвижимости;
  • Наподобие ипотечного кредита, недвижимость может быть изъята в пользу застройщика.

В отличие от процентных займов, в обычной рассрочке отсутствует штраф за досрочное погашение. Более того, полное досрочное погашение всячески приветствуется продавцом.

Покупка у частника

Жилье в рассрочку от хозяина схоже с покупкой у застройщика. Главным отличием является то, что квартира б/у. Нередко есть ограничение, что квартира или дом должны быть во владении минимум 2-5 лет. Вторичный рынок недвижимости, в отличие от автомобилей и техники, в большинстве случаев стоит дороже. Дом уже обжит, все удобства подключены, все документы перепроверены и т.д. Кроме того, вторичка лучше тем, что строилась раньше, материалы для строительства с каждым годом хуже. Для снижения себестоимости нередко строители жертвуют качеством. И выходит, что старые многоквартирные и частные дома простаивают по пятьдесят – сто лет. А новостройки могут не выстоять и первых несколько лет. Из-за некачественных материалов, дешевой рабочей силы, недорогой земли это:

  • трещины по несущим стенам, выпуклости;
  • усадка;
  • отказ от подключения удобств (электричество, канализация, газ, мусор и др.)

Конечно, главное – сопоставлять равные виды жилья. Если сравнивать элитные новостройки и бюджетные вторички, конечно, разница по качеству будет в пользу первых. Но, если сравнивать элитные новостройки с элитными домами «тех времен», их качество безусловно выше. И такие дома могут существовать без изменений сотни лет, без преувеличений.

Если новостройка сдана, необходимо проверить все удобства, документы на них. Очень часто не проходит по документам канализация, отопление, водоснабжение и даже электроэнергия. Конечно, это если не говорить о таких вещах, как телефон, цифровое телевидение и безлимитный кабельный Интернет, которые стали также необходимыми для жильцов удобствами.

Если новостройка только в процессе строительства – есть шанс, что она вообще никогда не будет сдана, не будет достроена или будет проблемной. Внимательно ознакомьтесь с репутацией застройщика и т.д.

Еще варианты?

Есть и другая рассрочка – деньги за квартиру выдает банк продавцу или застройщику, а дебитор выплачивает банку стоимость покупки. При этом проценты по данному кредиту платит прошлый хозяин, а сама недвижимость находится под залогом банка (или продавца, в случае, если он предоставил иное обеспечение по кредиту). При данной рассрочке первоначальный взнос (30-70% стоимости) забирает застройщик или продавец, а остальная сумма составляет ссуду. Процентная ставка по такому кредиту обычно минимальна, так как заключается на приличный срок, и с достойным обеспечением.

Существуют также альтернативные виды рассрочек, которые являются гибридными между беспроцентной рассрочкой и ипотекой. Рассрочка при этом выдается на большой срок (обычно до десяти лет), а наценка может составлять 1-8% годовых на остаток. Это значительно лучше для заемщика, нежели обычная ипотека, и намного выгоднее для продавца недвижимости, чем долгосрочная беспроцентная рассрочка.

Стоит обратить внимание, что под «выгодными» рассрочками нередко кроется мошенничество, когда первоначальный взнос присваивает продавец, и все права на недвижимость остаются у него, и он в любой момент может выселить покупателя. Иногда это указывается так: недвижимость переходит в собственность покупателя только после последнего платежа по кредиту.

Кроме того, нередко покупаемая в рассрочку квартира настолько дороже, что выгоднее оплачивать ипотеку, внеся большой первоначальный взнос. Необходимо опираться на предложения конкурентов и не бежать на первую попавшуюся «шару».

Бесплатный сыр – только в мышеловке, и то, только для второй мышки.

Заемщикам, которые не сильны в юридических делах, советуем обратиться к юристу, риелтору или кредитному брокеру (желательно знакомому, и ни в коем случае не бесплатному). Он может сэкономить целую кучу денег, указав, где пытаются обмануть, или где придется больше заплатить.

Источник

0